Ambientação Imobiliária: Da Ambientação Física nos Anos 70 à IA em 2024
Acompanhando a evolução tecnológica, desde websites com fotos até a renderização fotorrealista e inteligência artificial, o Home Staging se adapta às necessidades do mercado, conectando compradores e vendedores através da visualização de um futuro lar.
A origem do Home Staging nos EUA
O Home Staging tem origens nos anos 70 nos Estados Unidos, com Barbara Schwarz⁰, atuando como corretora em tempos de crise imobiliária em 1970. Ao adaptar seu background de cenografia teatral ao ambiente imobiliário, preparava os imóveis com ambientação para visitas de potenciais clientes. Ela identificou que os resultados de liquidez eram muito superiores aos de imóveis sem ambientação, profissionalizando e criando um novo mercado.
São mais de 5 décadas de evolução desde a organização, limpeza e decoração básica do imóvel, até as ambientações sofisticadas, com arquitetos renomados e peças de design exclusivas. Eventualmente, ocorre também a profissionalização e formação de Associações de Home Staging, culminando no estágio atual com open houses e eventos de lançamento de imóveis no milionário mercado americano, hoje estimado em USD 155 milhões¹ apenas em ambientação virtual.
Um fator humano importantíssimo é que cerca de 80% dos potenciais compradores não possuem visão espacial e não imaginam o uso dos espaços do imóvel sem a mobília. Se não imaginam, não se conectam emocionalmente com o espaço físico. A ambientação de imóveis, ou Home Staging, elimina essa barreira invisível de compra. Além do aumento de liquidez, a ambientação física potencializa o valor de venda dos imóveis.
E no Brasil, qual a realidade?
O modelo mais próximo da ambientação física presente no Brasil são os apartamentos decorados, usados como ferramenta de vendas durante a fase de pré-lançamento - que oferecem a experiência de visitação, conexão emocional e gatilho de vendas de um imóvel pronto para morar.
Entre os motivos da baixa adesão à ambientação física no Brasil, em comparação com o mercado americano, destacamos três pontos principais que podem influenciar essa realidade em nosso mercado:
Diferenças nos modelos de corretagem imobiliária:
Nos EUA são 2 corretores responsáveis na transação, o que não acontece no Brasil. Além disso, não há atualmente um responsável pelo investimento da ambientação física.
Realidade econômica local:
Além dos menores valores de mercado dos imóveis, temos adicionalmente crises econômicas locais que causam instabilidade em decisões de longo prazo, corte de verbas de marketing, anulando planos duradouros que mudem a realidade do mercado.
Complexidade da operação:
A ambientação física de um imóvel de 100m² pode custar em torno de R$ 4.000 a R$ 6.000, com os riscos envolvidos:
Capital empregado
Complexidade da operação logística
Dificuldades urbanas e condominiais
Altos custos operacionais
Ativos, desmobilização
Impossibilidade de escalar
Ambientação Virtual nos Diferentes Cenários Econômicos
Curiosamente, a ambientação virtual é bem-vinda em cenários de crise e em cenários aquecidos.
Em períodos de cautela econômica, a ambientação virtual do imóvel funciona como diferencial para atrair investidores e compradores mais cautelosos, melhorando a liquidez.
Já em um mercado aquecido, a ambientação virtual permite aos vendedores reduzir o ciclo de venda com um baixo investimento - destacando imóveis ambientados em um mercado competitivo com produtos muitas vezes similares.
E o mais importante, com baixo investimento inicial, a tecnologia permite a flexibilidade para a continuidade não somente em tempos de expansão econômica, mas também durante estagnação ou recessões.
Evolução Tecnológica | Da Ambientação Física para Virtual
Nos anos 2000, a internet permitiu a divulgação de websites de imóveis com fotos, que foi o início da revolução imagética para o mercado imobiliário.
Entre 2005 e 2015, houve evolução significativa da qualidade das fotos das máquinas fotográficas digitais amadoras e profissionais e migrando para fotos de altíssima qualidade nos celulares, no início das redes sociais de fotos.
A partir de 2015, a significativa redução de custo de equipamentos e softwares com resultados de renderização fotorrealistas permitiu a produção de fotos e conteúdo 3D com qualidade altíssima a custos mais competitivos.
Desde 2021, o uso das redes sociais como complemento (ou ferramenta principal) para venda imobiliária também tem transformado o mercado.
Todas essas pré-condições são fundamentais para a consolidação da Ambientação Virtual no mercado imobiliário. Com o surgimento de IA, passam-se a integrar os diferentes blocos de tecnologias, como mapeamento 3D de ambientes por foto, transformação de objetos em blocos de imagens, processamento por LLMs³ e alta capacidade de processamento em nuvem.
A pandemia modificou e amplificou essa demanda com a drástica alteração dos potenciais compradores em interagir, conhecer e visitar imóveis. Como consequência, atualmente 90% dos interessados fazem a primeira busca on-line, e depois migram para o off-line.
Próximos passos da IA em Ambientação Virtual
A evolução dos modelos de linguagem de aprendizado profundo (LLMs) nos últimos anos estão a caminho de gerar personalização com base em dados demográficos específicos do comprador, tendências de mercado e facilitam a criação de estratégias de ambientação personalizadas.
Leia nossa jornada sobre personas imobiliárias neste artigo da RUUM².
Conectando Ambientação Virtual e Ambientação real no Mercado Imobiliário
Profissionais no Brasil e Exterior desbravam o mercado de ambientação física há anos, criando a cultura e enfrentando as dificuldades citadas acima.
A ambientação virtual cria as condições de um ecossistema de corretores, imobiliárias e profissionais de interiores, maximizando o apelo de um imóvel. O próximo passo é a recomendação dos Profissionais de Interiores para dar prosseguimento e continuidade com o comprador do imóvel.
Ambientação virtual não substitui Designers e Arquitetos de Interiores e trata-se de uma ferramenta complementar e disruptiva para o trabalho desses profissionais, unindo tecnologia com resultados rápidos e indicação de profissionais.
Estimativas indicam um mercado global de ambientação virtual de USD 1,2 bi em 2029¹, com crescimento anual médio de 26,4%.
De ambientação ao retrofit usando IA, a ambientação virtual evoluiu de uma ferramenta do mundo físico nos anos 70 para uma sofisticada ferramenta cada vez mais essencial no marketing imobiliário digital, com uma solução acessível, visual e de alta qualidade para um problema real dos compradores.
Fontes:
¹ Real Estate Virtual Staging | Market Intelligence Data 2023
² Blog RUUM: Personas Imobiliárias + Virtual Staging + Social Selling
